10月 122016
 

年年难过年年过,处处无家处处家。说起租房子,对我而言就是一部血泪史,出国7年里,搬了9次家。几个月前,网友来信询问在萨尔茨堡租房的事情,我做了简短回复。在回信的基础上,这里介绍一下在德国和奥地利租房子的经验。

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房屋概况

德国和奥地利可租的房屋,居住条件五花八门。就说说我亲身住过的房子吧。

我住过大学的学生宿舍。来念书的学生,一般都住大学的宿舍。宿舍一般房租低廉,条件完善,生活方便,家具、网络、电器一应俱全,可以拎包入住。大学宿舍一般是每人一个单人间,几个人合用一个厨房和卫生间,也有的有自己的小厨房和小卫生间,就是所谓的WG。因斯布鲁克大学宿舍有的条件比较艰苦,有双人间,生活不是很方便。

我住过普通的民宅。有一次,搬进去时是空房子,没有任何家具,厨房也没有任何炉灶,上一家租户带走了所有的灯泡,甚至马桶圈,唯一提供的是热水。这是在德国租房的默认情况,空房进,空房出,一切东西都要从零置办。还有一次,搬进的房子热水器坏了,大冬天的,房东拖着不肯修,多次沟通无果。我找律师咨询,律师翻了翻以前的案例,建议我下个月砍去一半房租,理由是热水器属于基本配套设施。房东收到房租立刻怂了,迅速来修好了热水器。

我住过短期转租房(Zwischenmiete)。Zwischen就是between,“两者之间”。一位大学生,要去外地交流,他住的房子会空出三个月,经房东允许,他可以短期租给别人。这样的房子家具电器一应俱全,这个小弟连他的衣服文具都摆在桌上,让我随便用,省心极了。

我住过同事转租给我的房子(Nachmiete)。Nach就是after。同事合同结束,要搬离这座城市,我就当了他的下家。这样的好处是,他不用把房子清空,他有些原本打算扔到的家具,我愿意继续用,就不必扔到垃圾站销毁,避免了浪费,省了他的事,也省了我的事。

我还住过青年旅馆。那是在实在找不到房子的情况下,挤在6人一间上下铺的小屋里,仿佛回到了当年上大学的宿舍。

在哪里找房

学生宿舍,需要在报到前事先申请。不同大学有不同的规矩,咨询大学的相关部门即可。下面列出奥地利申请学生宿舍的常用网站:

  • OeAD:官方机构,和各大学生宿舍有联系。需要先汇款给他们,他们才会给你安排宿舍。
  • Europaheim,最好的选择,物美价廉,很难申请到。
  • home4students(链接1链接2)次之,据说略贵。
  • International student house,房子不错,价格略高,管理略严。
  • wist最大,普通大众的最爱,这里的常驻博士们多数这个,力荐。
  • Akademikerhilfe,略不及其他。

关于学生宿舍,本文不做详细介绍,下面主要说说如何在大学之外找民房。

第一个途径,自然是网站。

第二个途径是报纸。当地的免费报纸一般都有专门的板块,发布房源广告,需要你打电话预约看房。这个过程是练德语的好机会。本帖最后附上报纸常用租房用词缩写及解释。

第三个途径是中介。如果不差钱或者太着急,我建议找中介公司,最省事,而且肯定能找到房子,一般来说都比较满意。immobilienscout24上面很多房源就是中介发布的,上面有中介公司的联系方式,可以直接联系他们,提出要求,他们按要求找就行了。中介费(Provision)一般是最后租到那个房子的2个月的冷租。这个途径跟第一第二个途径是重合的,中介会在网上和报纸上发布房源。

第四个渠道,就是请大学院系的秘书或相关部门帮忙找。这个取决于环境是否友好。我在拜罗伊特大学的时候,大学有个welcome center,专门解决外国学生或学者的各种生活问题,就帮很多人找到了房子。到了因斯布鲁克,没有这种机构,但我们系的秘书也乐于帮我打听房源。

房租

一般而言,租房信息里给出的房租分两种:冷租(KM),暖租(WM)。冷暖房租差别很大,租之前务必弄清。

冷租的概念比较清楚,指的是房东的净收入,就是完全进入房东口袋的那部分,不包括水、电、暖气、煤气等费用。其他的费用需要自己打理。

暖租的概念比较复杂,一般是冷租加上其他费用(NK,Nebenkost),包括暖气、卫生清洁费、垃圾处理费和消防等费用。这些费用到底哪些包含在标价里,要向房东问仔细。水电费一般另计,需要自己到Stadtwerke登记,登记时可以选择不同的能源公司,电费价格有不同。

除了房租外,一般还要交相当于两个月房租的押金(KT, Kaution)。将来退房时,房东会检查房屋状况,如有损坏,会从押金中扣除。

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签合同,退房,以及转租

关于房租的情况,租房合同中详细列出来。租房合同一般都好几页,全面列出了甲方乙方的权利和义务,一定要逐条认真阅读,比如交接了几把钥匙、是否允许抽烟、是否允许养宠物等等。

退房条款会在合同中写明。一般来说,如果租房的人要离开房子,必须提前三个月通知房东。房东如果要提前赶访客走,也要提前三个月通知。如果租的时间长了,房东就不能随意赶访客走。如果访客想短期转租给别人,一定要经过房东同意。

年年失望年年望,事事难成事事成。预祝大家都找到称心如意的房子。


附录:租房常用德语单词

AB (Altbau): 老式建筑。一般施工有三个特征:砌石墙或砖墙、横梁天花板和盒式双层窗户,墙壁一般在 3 米或以上
ab sof. (ab Sofort): 立刻; Mietbeginn ab sofort 即日起出租
Abl. (Ablöse): 转手费,指目前住的租客想提前搬出时卖给接手人的家具
Abstellk. (Abstellkammer): 储藏室,一般在屋内走廊过道或墙角,一般没有窗户,可以放置暂时不用的家和物品
Abstellr. (Abstellraum): 同 Abstellkammer
Alleinst. (Alleinstehender): 独身者
App. (Appartment): 公寓,一般附带有独用的小型厨房
Ba. /Balk./Blk. (Balkon): 阳台; SW-Blk. 就是西南朝向的阳台
Bes. (Besichtigung): 看房。找房人在看了租房广告后,与房东或中介人联系,约定一个时间看房。由于德国租房市场紧张,实质上绝大多数情况是房东通过约人看房来挑选合适租客
BW (Bettwäsche): 床上用品(指床单、被套和枕套)
bezugsf. (bezugsfertig): 可以入住
Bj. (Baujahr   (des Hauses)): 房屋建造年份; Bj.1968 就是 1968 年落成的房屋
BK (Betriebskosten): 附加费,包括水费、排水费、房屋维修费、公共场所的清洁维修费用等,但一般不包括电费和上网费,用电和上网业务通常需要租客与电力公司、网络公司另签合同。
BWF (Bruttowohnfläche): 指整个建筑楼面基地面积,包括墙壁占地面积;相对应的是净占地面积 Nettowohnfläche ( NWF )。 BWF 与 NWF 之间一般有 8-10 %的差别
ca. (circa): 大约,大概
D. (Diele): 走廊
DB. (Duschbad): 可以淋浴的浴缸
DG (Dachgeschoss): 顶楼
DHH (Doppelhaushälfte): 双拼别墅,指左右各由两个单户住宅组成的中间仅有一墙之隔的别墅,从建造时间和设计风格上左右一致
DT (Dachterrasse): 屋顶露台
Du. (Dusche): 淋浴设备(不带浴缸)
EB (Erstbezug): 初次入住,指房子刚维修保养过,如粉刷墙壁、新铺地板或地毯后租客初次入住
EBK (Einbauküche): 整体厨房
EFH (Einfamilienhaus): 独立别墅,通常是一家人住
EG (Erdgeschoss): 底楼,即中国的一楼
ET /etg (Etage): 楼层。德国的底楼是中国的一楼,德国的一楼是中国的二楼,以此类推。
ETW (Etagenwohnung): 一层(全部)住房
FW (Fernwärme): 区域供暖, 指的是暖气由专门供暖机构提供,传输到 一个城市里的一个集中区域或几个分区 的消费者家庭。相对于其它供暖方式而言,区域供暖较为节能;缺点是造价很高,所以适合于有很多住户的高楼或住户密集的地区
Gart. (Garten): 花园
GEH (Gasetagenheizung): 燃气楼层分开供热。与中央供暖相似,用的燃料是天然气。一般是每个楼层安装上一个单独的锅炉,供该楼层住户使用。相对其他供暖方式而言,燃气楼层分开供热的优点是方便,每家用户可以根据自己实际使用调控大小和时间,对空间的要求也相对较低;缺点就是锅炉安装费和维修保养费高,锅炉也可能有一定的噪声问题。
Grg. (Garage): 车库
G-WC (Gäste WC): 给客人专用的卫生间
HH (Hochhaus): 高楼
HK (Heizungskosten): 暖气费
HM (Hausmeister): 楼管员、物业管理员,一般负责设备维修等
ohne /kein HT (ohne /kein Haustiere): 不可以养宠物
HP (Hochparterre): 高底层,就是一楼建造成高于地面的中层楼
Inkl. (inklusive): 包括
JM (Jahresmiete): 年租金费
KDB (Küche, Diele, Bad): 厨房、走廊、浴室
Keine zusätzl. Prov. (Keine zusätzliche Provision): 无额外佣金
Kel. (Keller): 地下室
KM (Kaltmiete): 冷房租(指不包含暖气和其他物业管理费的租金)
KN /Kochni. (Kochnische (kleine Küchenzeile)): 小型厨房 ( 一般指由电炉,碗橱、冰箱和水池组成的可以做饭的简易厨房,有时也可能是有电炉和电烤箱 )
KP (Kaufpreis): 买价
Kt. /Kaut. (Kaution): 押金,通常是一或三个月的房租,搬出时如果房屋或家具无坏损一般会原款退还
Kü / Kue (Küche): 厨房
Lg (Lage): 地理位置
m. (mit): 带 …… 的;如 mit Küche 或 m.Bad 就是带厨房或带洗澡间
Mais.-Whg (Maisonettewohnung): 复式公寓,就是把普通住宅分楼上楼下两层使用,如楼上用来休息楼下是客厅。其优点是增加土地利用率,最大限度降底开发成本
MKM (Monatskaltmiete): 一个月冷租
MM (Monatsmiete): 一个月房租
möbl. (möbliert): 配家具的住房。在德国,一般出租的私房都不配家具
MV (Mietvertrag): 租房合同
n. A. (nach Absprache): 商定
prov.frei (provisionsfrei): 无中介费
NB (Neubau): 新建房。指二战之后尤其是最近二三十年建造的居民房。用的一般是混凝土墙壁和天花板以及复合绝缘窗户,保暖性能较好,另一个特征是天花板高度小于 3 米。与 Altbau 相对应
NB. (Nebenkosten): 附加费,包括 Betriebskosten 以及给房管( Verwaltung )的管理费
Nfl. (Nutzfläche): 总使用面积,包括整个阳台、露台区和屋檐下的地区
NK (Nebenkosten): 同 NB.
NM (Nachmieter): 续租人。 德国 租房合同通常都是三个月的解约期。房客如果想搬出,需要提前三个月通知房东;如果想提前搬出 , 需要经房东同意找续租人接替租房合同
NR (Nichtraucher): 不吸烟的人。一般房东都喜欢不吸烟的房客,所以在寻找房屋时 ,应该强调这一点
N-Wfl. (Nettowohnfläche): 净占地面积 , 即墙壁之内的所有房间面积
NWF (Nettowohnfläche): 同 N-Wfl.
OG (Obergeschoß): 楼上
OH (Ofenheizung): 火炉供暖
Ölh. (Ölheizung): 油加热供暖
ÖZH (Ölzentralheizung): 加热 油集中供暖
Part (Parterre): 花坛或有花圃的草坪
Pk/ Park. (Parkett): 镶木地板 ;与 Laminatboden 复合木地板相对应
Pntry (kleine Einbauküche): 小型的 装配好的厨房
Prov. (Provision): 通过中介公司找房,交给中介公司的佣金或中介费,一般是冷租的2.38 倍。 2015 年 6 月 1 日起实行改革后采用“Bestellprinzip”(Wer bestellt wer bezahlt) 即委托原则 : 谁首先委托中介就由谁付佣金。表面上网上房源无需找房人交佣金而是有房东来交,但实质上由这些房屋中介打理的房源房东会提高房租。 “ 羊毛出在羊身上 ” , 所以租房还是最好找私房房东不用交佣金。
prov.frei (provisionsfrei): 无佣金
Qm (Quadratmeter (m²)): 平米
rep.- bed. (reparaturbedürftig): 需要修缮的, 需要维修的
Rgb. (Rückgebäude): 后楼
RH (Reihenhaus): 排房
ruh. (ruhig): 安静,用来描写住房周围的环境
sep. WC (separate WC): 厕、浴分离,是一种比较合理的布局
Stpl. /Stellpl. (Stellplatz): 停车场
Su. (Suche): 寻找,表示该广告是寻找住房的。例如: Suche Nachmieter ab sofort für 3 Zimmer, Küche, Bad, Südbalk on 77qm Wohnfläche, 750 EUR Warmmiete 2 MM Kaution sowie ein Bürge sind Voraussetzung. 这是一个寻找续租的广告:房屋是 3个房间的 WG ,有厨房有淋浴,有朝南的阳台。 77 平方米,暖租750 欧元,租金为两个月房租,同时要求担保。这里需要指出的是,这种担保通常是要在德国有固定、足额(一般至少两千欧元,如果所租房的租金高,可能还要提高)收入人写的有签字的担保证明书
Terr. (Terrasse): 露台,一般位于一楼,是庭院与房屋之间的有台阶的露天平台。一般面积比较大 ; Dachterrasse 则是位于顶层的屋顶平台
TG (Tiefgarage): 地下停车场
TGL-Bad (Tageslichtbad): 有窗户、光线可以照进来的浴室
Tgw. (Teilgewerblich nutzbar): 可部分用作商用(如公司营业、办公)的
TL (Tageslicht): 日光
v. Priv. (von Privat): 私房
VB (Verhandlungsbasis): 用来讨价还价的底价
verkehrsg. (verkehrs-günstig): 交通方便
W (Wannenbad): 浴缸
WaKü (Waschküche): 洗衣房,多在地下室
WaMa (Waschmaschine): 洗衣机
WBS (Wohnberechtigungsschein): 是德国给低收入的人或家庭(困难户,但不能是外国来的暂住人口)发的住房证书,可以用来租政府补贴盖的房(福利房),有效期为一年。符合条件的申请人需要是德国低收入或困难户。例如,至少有一个孩子的家庭且没有自己的房产需要租房,而租房面积明显不足的;严重 残疾人,如果因为公认的痛苦,因为他们目前的客观住房条件差而对本人造成疾苦的。目前来讲,个人年收入不能超过 12000 欧元,两口之家年收入不能超出 18000 欧元等等。
WE (Wohneinheit): 住房单元,可以是由一户或公用一个楼栋大门的多户人组成
Wfl. (Wohnfläche): 居住面积。德国对居住面积的规定比较严格。如不能住人的地下室、阁楼等不能算居住面积。自 2004 年起根据德国相关法律规定,与住房主房间有关的附加空间,比如 阳台、屋顶平台、凉廊等,通常只能算四分之一的面积,特殊情况下,建筑质量等条件符合相关规定的也可以算一半面积。如果是顶楼,地面离天花板两米或以上才可以按100 % 计算, 1 米到 2 米之间按 50% , 1 米以内的不能算入居住面积。阳光房(至少一面墙全是玻璃的,通常用来冬日养花或休息的房间)和游泳池如果有供暖设施,按 100 % 计算,否则只能按50% 计入居住面积
WG (Wohngemeinschaft): 合住 ,有自己的房间,但厨房或卫生间、浴室可能是多人共用
Whg. (Wohnung): 指整套住房 , 可以是单间或多间房间。 1-Zi.-Whg. 就是单间房间的住房。
WM (Warmmiete): 一般指暖租,就是房租包含了除电上网费外各种费用,与此相对的就是 KM
Wohnzi. (Wohnzimmer): 起居室
Wokü (Wohnküche): 可以用来多人就餐的独立厨房
ZH (Zentralheizung): 中央供暖,就是整栋楼房统一供应暖气 , 区别于区域供暖或单套住房内独用的取暖设备。 最常用的是以石油、天然气或煤等作为加热源。与区域供暖相比,中央供暖安装成本低,但没有区域供暖节约能源、效率高。中央供暖比较适合于别墅或房屋稀少的区域
ZKDB (Zimmer, Küche, Diele, Bad): 房间(一般是卧室)、厨房、走廊、浴室
ZKDBB (Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon): 房间(一般是卧室)、厨房、走廊、浴室、阳台
1 Ra-Whg. (Einraumwohnung): 一居室

  20 Responses to “在德国和奥地利租房子”

  1. 谢谢!很实用!我当初租房时要是有这么个经验贴就好了。不过,各位初在异地找房的同学们也不用太担心,基本上自己摸索一遍也不费特别难的事情,而且我感觉的遇到的人都很友好,搞不清状况的时候,对方都会仔细地解释说明。除了增加练习语言的机会以外,当你拿着一串看不懂的字母组合的地址,摸索着寻找它的时候,你就开始一点点建立自己与这座城市的联系,那些走错的巷子、问过的路人,最终都会成为回忆里的点点滴滴。
    关于是否有家具,一开始我想要有家具的,因为初来乍到,能省事则省事。但是后来我发现,还是空房好,找一天时间去二手家具店逛一圈,从床柜桌椅到锅碗瓢盆,挑自己喜欢的,然后由店里送到房间里,安置好了之后,就是“自己的家”的感觉,这个感觉,和用房东(或是别人)提供/留下的家具是完全不一样的感觉,因为看到的每个物件、每个角落都是刚刚好的样子,而不需要时时感叹“这个柜子要是多个抽屉就好了”、“这个桌子太高了”、“这个椅子坐着难受”。。。。

    • 萝卜白菜,各有所爱。适合你的,就是最好的。反正我是恨死搬家了。

  2. 所以东德还是很穷……

  3. 我在奥地利的时候一直住大学的房子,一层楼里就一个厨房。每天晚上一帮蒙古人开party,那叫一个吵啊。平时是不是还有人过来传教,让你和他们一起读圣经。这可能就是住学生房不好的地方吧。

    德国租房还有一个主意的地方就是押金。经常有人走的时候押金拿不到,房东总是挑刺,这里坏了,那里不干净,得扣钱。我遇到的房东还好,当时住的是一个30平米的1 zimmer wohnung,临走的时候房东不仅仅全部退了我押金,连押金期间的利息都退给我了。不过现在这种有良心的房东很少见了。

  4. 你这词汇表很实用啊。赞!

  5. 谢谢这个博客里的各种德奥生活常识!我初到奥地利感觉租房子太难,房东都很挑剔,这里我也为大家提供2⃣️个很好用的租房网站希望可以帮助到各位:Immowelt.at und ländleimmo 这两个网站也有APP可以下载!

  6. 我要去奥地利交流一年,请问可以单独咨询您一些问题吗?

    • 你好,我也马上去奥地利维也纳访学一年,可以联系你吗?一起解决生活相关问题

  7. 大鹏您好,我准备公派去维也纳交流一年,可以私下咨询您一些小问题吗?

  8. 您好!我儿子刚去维也纳,租了当地中国人的房子,但办居留证的时候,移民局不承认他们签的租赁合同,而是要他提供叫房租契约的东西。请问这个该怎么办理?

    • 这种情况下一般是因为租房合同无效而导致的。具体事宜跟房主沟通就可以了。签订合同的房东必须是房屋的主人,或者得到房屋主人的授权。

  9. 我在维也纳租了一套中国人的房子 办理居留卡的时候 工作人员让我出示Grundbuchauszug 请问通常这个情况 他们的质疑是什么 他们还表示 这套房子不具有出租资格 但是以前在这个房子住的租客 已经用这个户口拿到了居留卡

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